楼市新政致上海四分之一中介门店歇业(图)

一家楼市中介。图片来源：东方早报

　　【新民网讯】 据东方早报报道，据不完全统计，本轮调控新政出台以来，上海中介门店已有四分之一关门。虽然市场在7月份有一定程度的回暖，但对于中小型中介来说，想要生存依然艰难。分析人士预测，中介‘关门潮’将在三四季度继续上演，情况或许将比2008年时更为惨烈。

　　四分之一中介关门

　　德佑地产市场研究部经理蒋旭近日向记者透露，据不完全统计，2009年下半年上海的中介门店数量在20000家左右，到今年7月上半月，这一数字已经萎缩至15000家。

　　“也就是说，本轮房地产调控新政出台以来，大约已有25%的门店关门。预计第三季度还将会有10%的门店面临关门的危险。”蒋旭称。

　　记者追问其数据来源，蒋旭表示，根据相关的工商注册和注销的数据，新政出台后，实际注销的中介约为1500家。但根据历史经验，实际关掉的门店数量会是工商注销的3倍左右，因为有些小中介根本不去工商部门登记，再加上有些店只是暂时歇业关门，等市场好了就会再开，这部分门店也不会去工商部门办理注销手续，所以估计整个上海已有近5000家中介门店关门歇业。

　　21世纪不动产分析师黄河滔告诉早报记者，以新政出台为分界线，把交易活跃的3、4月份以及行情低迷的5、6月份分开，对两个时间段内有成交的中介门店进行统计，结果发现新政出台后有成交的中介门店减少了23%。

　　中原物业顾问有限公司研究咨询总监宋会雍也表示，其实在6月份已经出现了一定规模的中介“关门潮”，只是规模没有像2008年那么大。那是因为2008年有一些品牌企业倒闭，十几家中介一夜消失，目前上海并没有出现这样的情况。

　　德佑地产董事长绍非认为，之所以还没有出现类似2008年那样大面积中介关门的现象，是因为大多数房产经纪公司都经历了2008年的市场低迷期。“那时大家都很悲观，在整体经济形势并不向好的情况下，出现了大量房产中介关门退市的现象。但今年的情况不同，一是大家觉得整体的经济形势比2008年要好；二是行业吸取了2008年的教训，反观2008年大调整后的市场，不难发现其实市场低迷时期反而是一个拓展的好机会。”

　　“现在看来，2008年底和2009年的那一拨行情，如果退一步就抓不住发展的机会，所以现在大家都不退，都坚持着，就算硬撑着也不关。”绍非说。

　　“关门潮”或将更惨烈

　　其实，市场遇冷时，中介门店关门歇业已不是什么新鲜事了。早在2005年上海的中介就经历了第一拨洗牌的过程。

　　蒋旭介绍，当时的上海中介门店数目约20000家，2006年市场面临调控，中介门店的数量锐减到只剩下8000家左右，锐减了60%。到了2007年市场回暖，中介门店的数量回升到了15000家。2005年以后的三年中，上海房产中介门店仅有约十分之一幸存下来，当然期间不断有新的“血液”加入其中。

　　2008年的调控，加上金融危机的影响，让上海的中介门店数量再次萎缩至10000家左右。但随着2009年市场行情的迅速回暖，2009年下半年上海的中介门店数量又再次达到了20000家。

　　中介行业被称为“开关行业”，就是“开了关，关了开”。

　　蒋旭指出，这充分说明了行业的不成熟，从业者投机心态严重。就像股市，行情稍差就“恐惧”，一窝蜂关店，行情稍好就“贪婪”，再一窝蜂开店。2005年、2008年调控期的关门潮，2007年、2009年的开店潮都是如此。

　　宋会雍预计今年三四季度，中介“关门潮”将会比2008年的时候更为惨烈。

　　宋会雍解释说，2008年的关门潮在市场冷淡将近6个月的时间出现，而如今市场冷清不过3个月的时间，已经有一定规模的关门潮出现，这是因为今年的成交量相比2008年更低。这就意味着，对于中介而言，今年的市场比2008年的时候还要“冷”。

　　而且，在目前信贷政策不放松的情况下，市场上僵持的局面还会继续。如果这种对峙的行情继续的话，势必会导致更长时间的交易冷清，目前来看市场不会好转，这对于中小中介的压力极大。

　　“所以我预计未来一段时间，中介关门现象会更加惨烈。”宋会雍称。

　　虽说7月份市场出现了一定的回暖迹象，但有业内人士指出，7月回暖是否能打破市场的僵局，还是要看政策。8月6日，银监会重申第三套房贷政策，建议北京、上海、深圳、杭州等房价上涨过快地区暂停发放第三套房贷，这使得业内的预期较为悲观，下半年楼市或呈现价跌量升态势。

　　小中介依然难存活

　　上海中原地产研究咨询部提供的数据显示，6月份市场成交量确实有24%的回升，但相比2009年同期的水平却还是有70%的下降。7月的成交均价相比6月不降反涨，上涨了1.3%。

　　来自德佑地产各门店的最新统计数据显示，7月的二手房成交总量是7895套，较6月上升了20%。并预计接下来的5个月里每个月还会保持10%~15%的增幅。

　　蒋旭说：“没错，市场是好了，对于那些规模较大、管理水平较高的公司，平稳度过下半年是没问题了，但对于小型或微型公司，这样的市场依然难熬。”

　　记者了解到，每家公司根据自己的营运能力和成本构成，都有自己的损益平衡点，这个损益点就是每月上海二手房成交套数，根据不同公司所占的市场份额的不同来判断其在市场上的生存能力。

　　微型公司(多为所谓的夫妻店)、加盟店等的损益平衡点很高，在全市月成交量达到15000套以上方能保证不亏本。小型公司一般指20家门店以下的公司，其损益平衡点是全市月成交量12000套。而中型公司一般指门店数量在20到50家的公司，它的损益平衡点是10000套左右。大型公司就是指门店数量超过50家，它的损益点是8000套。

　　根据这个损益平衡点，就能判断市场在不同的情况下，各种不同类型的房产中介的生存情况，所以就目前市场回暖的程度来看，对于中小中介公司，生存环境依然紧张。

　　因为近几个月成交数量的萎缩，很多大型的公司都出现亏损。中原地产副总经理陈玉珏近日在接受早报采访时就表示，中原地产的二手房业务这几个月来确实出现了账面亏损的情况。

　　宋会雍指出，现在越来越多的大中介开始推行“一二手联动”，来保持自己的业务量，所以即使二手房市场低迷，依然能保证正常的经营。对大型中介来说，现在确实是个扩张的机会，每次低迷期其实都是扩大市场份额的好时机。