东方网3月27日消息：据《新闻晨报》报道，“不限购、不限贷，还犹豫什么？”无论是刚结束的“上海之春”房展上“贴身紧逼”的销售人员的推销，还是中介发送的广告短信都充斥着这样的字样。在住宅面临严厉调控的背景下，商业地产（包括商铺、酒店式公寓等）仿佛成了有点闲钱的市民投资唯一选择。
今年商品房市场调控力度持续加大，住宅市场受到冲击，商业地产的板块受影响相对较小，市场相对比较活跃。今年以来，全市一手商铺成交面积约为40万平方米，同比基本持平，相比住宅市场的低迷，商业地产的表现已经算是不错的了。
那么，买了商铺果真就能“一本万利”了吗？请关注“楼经”近期对地铁商铺、社区商铺的“铺经”连续报道。
■正方
商铺投资客侃“铺经”
门面要大，“进深”要小
深信“一铺旺三代”理论、只买商铺不买住宅，全部用贷款，最艰难时要靠卖车才能还贷……邹女士（化名）是比较早进入商铺投资领域的普通市民，经过七八年的摸爬滚打，她已积累了一系列自己的投资心得。除了规划、配套、商业氛围等传统因素以外，小到“门面进深”、“楼上楼下”这些看似微小的细节，往往都是投资商铺成败的关键。
最艰难时咬牙卖车还贷
2003年，在大多数人还在犹豫要不要买商品住宅的时候，邹女士一家已经考虑投资商铺了。他们没有挑选市中心的一些所谓“旺铺”，一来价格高，二来也不熟悉专业市场。他们选择的是比较熟悉的杨浦鞍山地区。他们买下第一个商铺时，前后左右的邻居几乎都是外地投资客。“基本上都是温州人在买。售楼处小姐一开始也以为我是温州人。”邹女士一再强调自己是上海人，售楼小姐还“不依不饶”——“你老公一定是温州人。”反正就是不相信他们一家都是地道的上海人。
“当时我亲眼看到有温州人拿着一马甲袋现金当场付清的，可是我们没有那么多钱，投资了三个商铺，全都要还贷。刚开始压力特别大，每月还款都要上万元。”邹女士说，家里财务最吃紧的时候，存款居然只剩不到5万元了，但是下一期的还款单马上又要寄来了，当时真是急了。“我老公说干脆‘搏一记’，把平时代步的桑塔纳2000给卖了，还能抵上一两个月的贷款。”随着出租日益走上正轨，邹女士一家财务状况有了明显好转，三个商铺每月都能带来上万元的稳定收入，还贷压力不大，他们也重新买了车。
不必拘泥于“投资公式”
说到这两年的投资商铺心得，邹女士侃侃而谈：“门面最重要，门面要大，但是里面的进深要小。”如果门面小则不容易引人注目，进深太大顾客便不愿多停留。网上有“攻略”称买商铺门面与进深最好一比一，呈正方形。邹女士认为不必拘泥这个“公式”，况且符合这种尺寸的商铺已经很少了。开发商为了利益最大化都是进深大于门面的宽度，总之凭感觉，不差得太大就行了。
至于楼层，邹女士认为，商铺的价值在于一楼，如果楼上楼下搭着卖的话，楼上的面积不能超过一楼面积50％以上。“在很多大的商场，可以很明显地看到，越往上走，人气就越差。”
有人建议买商铺应该尽量买大马路旁的商铺，尽量避免小马路或支马路。邹女士说，这也不能一概而论，就她的经验来看，商铺面朝的马路不宜过宽，不能是快速干道，中间最好不要有绿化隔离带，这样行人穿越马路不会觉得困难。另外，门面门口的非机动车道人行道也不能过于狭窄。
由于商铺得靠租金长期投资，还得知道到底在什么位置比较好。“要买小区大门口旁的店铺，或者买靠近宾馆、饭店旁边的商铺，商业价值相对较高。如果旁边没有这方面的地理位置优势，那就买一排商铺中最中间的店铺，这样比较稳妥。”邹女士认为，在新的社区买商铺，在规划中有大型超市的周围比较有把握。商铺有群聚效应，整条街都是同行容易凝聚商机。
点“经”之笔如何淘社区商铺？
着眼长远持续经营
购房者在购买社区商铺时，不应按照住宅的思路，只看眼前销售价格或者短期内涨了多少，而应该看商业经营的可持续性和长远发展。为此，汉宇地产市场研究部经理付伟认为有如下几点值得考虑：
■买地段。好的地段不一定要类似南京路、淮海路这样的黄金地段，因为价格达到了极限，一般来说，即将成型而尚未成型的商圈更具升值潜力。
■买氛围。要综合了解项目周边的规划状况，居住氛围、人群、人流情况，周边居住氛围较为成熟社区商业是一个比较好的投资方向。
■买规划。准确的业态定位对社区商业以后的经营发展起很大的作用，不同的行业业态对商铺租金的承付能力也不一样。
■买经营。再好的地段、再好的氛围及规划如果没有良好的经营最后也只能走向萧条，因此在购买商铺时也应该了解其经营团队是否专业。
反方
熬到10号线开通也没赚到
“黄金铺位”不是个个都旺
周边居民小区林立、人来人往，又与被誉为上海轨交路网中的“白金线路”10号线为邻——在这样的地理位置开店经商，应该是个不错的选择。然而，坚守两年后，拥有天时地利的小谭（化名），却在10号线通车后不久，毅然选择将苦心经营的小店铺转让。而此后不到一年时间，看着这个曾经的心血所在三易其主，这让小谭说不出是应该庆幸，还是感慨。“当时非常看好10号线通车后带来的商机，加上手头也累积了一些客户资源，就想自己出来单干历练一下。”虽然手头并不宽裕，几经筛选比较，小谭最终还是买下了位于龙柏金汇板块的一间30平方米大小的商铺，自己当起了老板。由于渠道货源关系，小谭选择开一家礼品服饰店，并考虑到龙柏金汇地区日韩及中国台湾地区的住客较多，进货时尽量选择一些时尚而个性化的商品。
经历了开业初期的“阵痛”后，小谭的店里逐渐有了一些熟客。然而时间久了他却发现，由于这些熟客中有不少是外企职员，一旦出现工作变动或更换了租住的地方，好不容易积累的客源往往又流失了。“开店的两年多时间里，经常是起早贪黑，但几乎就没什么盈利，还不如原来在人家手下打工。”小谭坦言，能支撑他将店铺开下去的最大的因素，还是轨交10号线的通车。
然而，当去年4月份10号线列车隆隆驶过，却并没有帮小谭带来预想中的大客流。“10号线通车后，生意还是像往常一样清淡，我等了3个月，还是没什么起色。”彷徨之时，有中介表示有客户看中了他的店面，由于开价较此前买进的价格高了不少，小谭没怎么犹豫就将苦心经营的商铺转让了。此后他还时常关注这个商铺的经营情况，“到现在1年不到时间，听说已经又换了主人了”。
一位资深商业地产研究人士分析，发生在小谭身上的经历绝非个案。随着申城轨交路网的延伸完善，巨大的客流量成为商家眼中潜力巨大的商机。一些地铁概念商铺的租售价格也较同区域其他商铺有较高的溢价。而事实上，这些所谓的“黄金铺位”并不能确保好收成。分析小谭的案例不难看出，他对区域情况并没有“做足功课”。龙柏金汇地区是比较典型的居民聚集区，地铁客流呈现潮汐分布特点——即早晚高峰的时段性人流量较大，而平时则可以忽略轨交对客源的“加成效应”。此外，区域内大超市卖场众多，且都有免费班车接送，这大大分流了本地居民对社区商铺的依赖程度。“这并非10号线龙柏区域独有的情况，目前中心城区外围及市郊区域的一些‘地铁概念’住宅项目的一楼商铺经营状况不理想的并不在少数，因此在选择投资时不应过于盲目。”
点“经”之笔如何淘地铁商铺？
1、7、9、11号线沿线可淘淘
购买地铁商铺现今已成为众多购买商铺人士的共识。想淘到好的铺子，不妨去1号线、7号线、9号线、11号线等地铁沿线淘一下。
一般来说，地铁商铺可分为地铁站内和地铁站外两种，前者主要由轨交公司运营，后者即地铁上盖或地铁站旁的商铺，后者成为市场供需的主体。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，购买地铁商铺的话，先考虑以下几点：
■实际租金回报。租金回报率较高的商铺主要表现为，成熟商圈集中地、离地铁站半径不超过500米、未来升值潜力高等几个要素。而成熟地段的商铺如今已经匮乏，即使有，也出现了惜售等现象。具备后两个要素的商铺可选性较高，未来升值潜力较好。
■业态定位。近地铁100米处的商铺适合快速消费品，主要因为路过店铺的均为行色匆忙的上班族，很少有逛街的客户。较适合便利店、书包店、快速餐饮店等。
■人流量的转化率。人流量是支撑商铺租金的一个最大因素，地铁的人流如果无法转为商铺客流，即使在最繁华的地段也不能成为旺铺。一般来说，人流量的转化率取决于两点，与地铁出口的距离和本身商业东线设计是否合理。
主笔手记
明码标价
有关部门本周就商品房明码标价作出了明确规定，具体内容媒体上铺天盖地，关键词就一个：只跌不涨。
只要不是小商贩摆的地摊，如今的商品买卖，明码标价是一个最基本的规则，何况像房产这样的特殊商品。规定明码标价的目的，是为了防止价格欺诈。就像前段时间闹得沸沸扬扬的家乐福表价格标签事件一样，消费者气愤的是，明明标价10元钱，结账时却收12元，这是一种明显的误导，甚至可说欺诈。商家若是早告诉说要卖12元，消费者也许就不买了。
上海的房地产销售实际上早就采取了网上价格备案制度，也就是明码标价。上海之前的一贯做法唯一与发改委的新规不同的是，上海以前没有规定涨价必须要经过有关部门批准。
然而，寄希望于这个新规能够抑制楼价，还要拭目以待。至少现在卖方市场的初步反应是：我先涨好再去盘整。如此一来，过去卖房“低开高走”就可能变为“高开高走”了，而买房人照样还是买不起。
原本市场经济的根基就是定价自由，这样才能真实反映供求关系，进而对供求产生调节，发挥“看不见的手”的功能。一旦控制了价格，这只“看不见的手”也许就真的看不见了。
对话地产大亨
星浩资本CEO赵汉忠：对调控不要抱侥幸心理
与上海曾经的“地产大王”、星浩资本如今的CEO赵汉忠喝下午茶，时间已不在下午。虽然经过提前一周的预约，可到了采访当天，被告知回沪飞机误点。快接近晚饭时间，赵汉忠才从外地赶回办公室。“明天要去大连，周四去杭州。前几天我在常州。那之前在珠海呆了两天，再之前的一周去了哈尔滨。”赵汉忠说。
让这位“空中飞人”最为感叹的是，当大家还吃不准“限时代”的利弊时，温州、义乌等地的民间资本已悄然成熟，“别以为他们还会自己扛着钱袋子去团购房子或者商铺，现在他们会委托风投或像我们这样的资本公司来运作，已从过去的以钱换物转变成以资本产生资本了”。
商业地产：“限时代”的避风港
星浩资本开张在大宁绿地旁的宝华国际广场，这是幢全新的物业，大堂里还弥漫着装修的气味，电梯直达11、12楼便是星浩资本所在地了。赵汉忠的办公室很大很简约，落地窗外便是犹如效果图一般静态的大宁绿地。
聊天前先参观星浩。两层楼面走马观花后，发现一个奇怪的现象：大大小小的会议室占了三分之二。其中三个小会议室、一个中会议室、一个大会议室、一个VIP会议室和一个VIP接待室，外加7个洽谈室。赵汉忠建议我们的采访在其中一个小会议室进行，“这可是‘限时代’的避风港”，他笑言现在正是做商业地产的好时机，把一个宏大的想法，具象落地并附注实施是自己的强项。
从去年8月至今，“星浩”已募集了近60亿元资金，远超出最初的预期。而在做这一目标时，正是房地产“限时代”来临之际。不同于传统的商业地产，“星浩”脚踏基金和地产两只船，基金融资、精锐的开发管理团队和现代信息和服务业组成了星光耀广场，而其中民企总部将是整个广场的DNA。“目前的一期投资完成后的总销售额将达到700亿-800亿元，其中会关注更多流动流通的东西，包括现代服务的创新发展，它包含在金融、信息、咨询、创业、管理以及私人化量身定制服务，这些都具有无限的商业潜力。“星浩只是在一个好的时段参与了这个领域。”赵汉忠说，目前的调控对商业地产反而有利。过去房价涨土地更贵，调控后，土地的价格显然难以继续疯涨；其次融资渠道广泛，增发、银行贷款、信托……商业地产完全可以依托民间资本。
商业地产不要做成传统模式
王石去游学了，任志强退休了，潘石屹据闻要重组了……是不是“大鳄”们都要退场了？赵汉忠大笑说这是个有趣的现象，企业和个人的命运有都其偶然和必然性，这纯属个人判断力的问题。
在去年下半年房产形势还很好的情况下，赵汉忠就预感到房产销售山雨欲来风满楼。他自己抽身而出，虽然很突然，但他现在觉得很幸运。而未来，房地产行业动荡中一定会带动更多的潮起潮落。“谨慎理性地对待现在的调控，不要抱有侥幸心理。直接调头做商业地产也是不错的选择，不过不能做成传统的模式。”就像星浩资本自己现在租用的办公室，每平方米5元的租金，总显得有点不那么靠谱。实际上，这幢大楼至今仅有屈指可数的几家入驻，其他都是被这昂贵的租金吓跑的。
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