量价倒挂现象悄然改变
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最近两周，寮步楼市告别沉寂再度热火起来。
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售楼处人气旺盛。
近日表决通过的《东莞市中央生态休闲区规划设计》，把寮步镇与四大城区一起列为东莞市中央生态休闲区。日前上线的东莞城市形象推广微博取名为“莞香花开”，把古代著名香市———寮步与东莞城区拉得更近。寮步融入大市区的进程陡然提速。
而与“进城”提速相呼应的是，最近两周，寮步楼市告别2010年的沉寂，再次热卖起来，住宅销售夺得全市的头把交椅，甚至创造了一天网上签约52套的天量，占比当天全市住宅网签量的1/3强。
寮步为什么热卖？是什么力量在支撑寮步？寮步的后市又将怎么样？在寮步，又可以买到哪些产品？
一手住宅成交独占鳌头
3月23日零点，记者打开东莞市房产管理局公众信息网，发现3月份商品房最热销十大单元排行榜均来自寮步，“状元”菁英时代园红玫阁卖了59套，“榜眼”星城国际花园11幢卖了53套。
3月21日，香缤雅苑尽管还没有开盘，并且已经到了17点，但是它的售楼处人气还是很足，有5批客户在看楼。
最近两周(3月9日—22日)，寮步一手住宅网签274套，成交面积23366.03平 方 米 ，成 交 金 额14472.83万元，均价6194元/平方米。以成交套数计，寮步在全市33个区域中夺得了第一名，日均接近20套，除了4天排第二或第三名之外，其余10天均独占鳌头。更可观的是，在3月12日，寮步卖出52套一手住宅，创下春节后区域日成交量的新纪录。
主力买家来自东莞市内
谁在卖楼？
寮步在售住宅项目有6个之多，包括星城国际、菁英时代、鼎峰品筑、花样年·君山、怡丰映玥明轩、时富城东世家，另外香缤雅苑和鼎峰尚境将开盘或者推新货，供应放量。
其中，星城国际、菁英时代、鼎峰品筑、花样年·君山等个盘成为拉动寮步楼市的功臣。据瑞峰置业市场研究监测，仅3月12日—18日，菁英时代卖了51套，鼎峰品筑卖了35套，星城国际卖了30套，花样年·君山卖了28套，这4个项目包揽了当周最热销十大住宅的前四名。
又是谁在买楼？穗深客户目前东莞部分区域十分活跃，那么在寮步怎么样呢？
星城国际代理商合富辉煌的策划经理吕亦端说，寮步一手住宅大部分由本镇消化，部分卖给城区、大朗、松山湖、茶山等周边区域客户，除了个别项目之后，一般项目的深圳客很少，销量占比2%—5%，而广州客更是罕见。如热销的星城国际，70%以上的货量卖给寮步本镇客户，其余25%卖给周边区域客户，5%卖给深圳客。
这与寮步的产品结构紧密相关。目前在售大部分是居家型的洋房，这吸引了自住买家的关注，投资型产品只有菁英时代。业内人士称，菁英时代户型为35—75平方米吸引了大批深圳投资客，目前深圳客占比高达7成。因为菁英时代总建筑面积仅为4万余平方米，所以它所接纳的深圳客对整个寮步市场的客户结构影响不大，寮步楼市的主力客户还是本镇及周边区域的东莞买家，而不是深圳及广州买家。
同时，寮步全镇分为北区(莞樟路以北)、中心区(莞樟路至松山湖大道之间)、南区(松山湖大道至佛灵湖)、良横区等四个片区。良横区在楼市上即是东城东板块，居身东莞东板块的花样年·君山、鼎峰尚境、怡丰映玥明轩、时富城东世家等项目，分流不少城区的客户。
供应放量刺激需求释放
自从2004年万科进入东莞之后，短短数年，寮步便集结了万科、惠明盛、正中置业、中熙、花样年等深圳发展商及三正、丰泰、广源、佳驹、鼎峰、星城国际等本土发展商，寮步楼市成为仅次于南城与东城的东莞第三大热点开发区域。
据合富辉煌东莞市场研究部监测，2009年寮步一手住宅签约套数达3124套，全市排名第三，仅次于南城和东城。
不过，去年寮步楼市却落后了。据瑞峰置业市场研究监测，去年，寮步成交一手住宅2166套，同比锐减3成，成交面积约17万平方米，同比猛降38%。东莞中原策略研究中心总监车德锐说，去年寮步商品房成交18.88万平方米，排全市第11名。
车德锐分析，去年，寮步供应比较紧张，所以成交下挫比较严重。而现在供应放量，积累的需求就大量释放，所以出现热销场景。
星城国际二期3月5日开盘，推出第11栋85套79—160平方米的洋房单位，据东莞市房管局公众信息网的数据显示，截至3月22日，短短18天内该项目已经销售53套。
寮步因为挨近东城、松山湖，融入主城区的融城概念日益成为现实，其发展前景被看好，所以开发量及成交量有飙升的潜力。2007年东莞市第十二次党代会提出大市区“四位一体”(主城区、松山湖、同沙生态园、东莞生态园)的新构思，把寮步放在“中心提升”的位置上共同发展。同年，寮步启动一个“五年计划”，这个计划的基本思路是融入大市区，从郊区发展成为东莞未来中心城区的一部分。今年3月18日获表决通过的《东莞市中央生态休闲区规划设计》把寮步镇与四大城区一起被规划为东莞市中央生态休闲区。与此同时，不少楼盘也喊出“东莞第5城”的口号来吸引客户。
随着近年寮步“进城”规划的明确，香市动物园、莞惠城轨等重头项目的落成或开工，寮步这个71平方公里的城郊镇日益受到关注。寮步住宅均价在每平方米6000余元，而周边的东城、松山湖的项目动不动就单价过万，无法承受房价之高的客户便分流到寮步。这成为寮步需求的一支重要的源头。
价格逐步攀升
寮步一直存在着量价倒挂的现象，成家量高，价格相对较低，是东城和松山湖之间的价格洼地。不过这种现象现在已经悄然改变了。
在楼市，寮步与城区、长安、虎门、塘厦被业界认为一线镇街，一线镇街的住宅价格一般要六七千元，二线镇街一般6000多元，三线镇街的价格一般5000多元。去年上半年之前，寮步大部分项目均停留在5000多元的水平。一线镇街的成交量，三线镇街的价格，这是业界对寮步量价相背离状态描述。
不过，在东莞市房地产协会秘书长陈骏良看来，这种状态已经在去年下半年开始发生改变。他认为，现在寮步很多项目的价格已经上来。
据记者踩盘获悉，东城东片区的价格较高，如花样年·君山的洋房毛坯均价7500元/平方米、怡丰映玥明轩的毛坯洋房均价6800元/平方米，时富城东世家的毛坯洋房价格在6500—7300元/平方米，寮步其他项目价格大多也今非昔比，已经攀升至6000元以上。其中，怡丰映玥明轩目前的均价比一个月前也上涨了200元/平方米。
据记者统计东莞市房管局公众信息网的数据，寮步一手住宅最近两周的均价6194元/平方米。这种价格水平与全市的住宅价格相统一。据东莞中原研究部监测数据显示，3月14日至3月20日，东莞一手住宅中位数价格为6220元/平方米。
寮步的后市发展，业界普遍看好，认为随着寮步进一步融入主城区，寮步楼市会更加畅旺。瑞峰置业市场研究部经理刘金林曾表示，2010年寮步一手住宅签约均价为6031元/平方米，比2009年上涨20%。去年末丰泰·旗山绿洲、鼎峰尚境等高端产品入市，广源地产、中惠熙元旗下柏悦地产等均在寮步拿地，预计2011年寮步镇的价格还有一定的上升空间。
【记者踩盘】
◎星城国际
板块：寮步镇中心区
产品：毛坯洋房，79—160平方米的2—5房
价格：均价6000元/平方米以上
小区：项目位于寮步新城中心香市路，占地11万平方米，总建筑面积36万平方米。项目内部沿中心广场规划有完善的社区商业配套，同时配备超五星级皇家会馆，清华双语实验幼儿园预计9月开业。目前在售的是二期产品，639户。
开发商：东莞市星城国际房地产开发有限公司
点评：该小区在寮步新城中心，体量比较大，但目前公交车不多，不过就在寮步的核心商圈范围内，适合居家。
◎香缤雅苑
板块：寮步镇中心区
待售：毛坯洋房，80—170平方米的2—4房，即将开盘，正在认筹
价格：5500—6500元/平方米
小区：项目位于寮步政府公务员公寓旁，占地3.3万平方米，建筑面积10.7万平方米，共975户，是一个新加坡风情园林小区。行政中心广场、东方商业街、景泰香都、学校、医疗、康体娱乐、餐饮等各种配套齐全。
开发商：惠明盛鹏城地产
点评：该小区就在镇政府旁边，地利优势明显，不过相对较小，适合喜欢居住于闹市的市民。
◎花样年·君山
板块：东城东
在售：毛坯洋房，165—310平方米
价格：7500元/平方米
小区：项目位于五环路与石井支路交汇处，紧邻峰景高尔夫球场和玉兰中学。占地5.3万平方米，总建筑面积14.4万平方米。小区人车分流，园林采用法式山地的景观风格，能够看到峰景高尔夫景观、黄旗山和虎英公园。一期开发独栋与联排别墅，二期开发高层住宅。
开发商：东莞花样年房地产投资有限公司
点评：想以相对较低的成本住上黄旗山豪宅片区的大户型产品，此处值得考虑。
◎鼎峰尚境
板块：东城东
待售：毛坯洋房，90—260平方米的2—5房
价格：5月前后开盘，待定
小区：项目位于峰景高尔夫北侧，玉兰中学正对面。占地19.4万平方米，建筑面积42万平方米，既有洋房也有别墅。建筑立面为ARTDECO艺术风格，园林是现代简约风格。小区15分钟可达东城中心商圈。
开发商：东莞市鼎峰房地产开发有限公司
点评：此前销售的别墅一套最低价也要600万元，5月将上市的阔景洋房想必价格不菲，适合资金充裕者。
◎时富城东世家
板块：东城东
在售：毛坯洋房，80—122平方米的2、3房
价格：6500—7300元/平方米
小区：项目位于寮步东升路及寮城中路交汇处，即汽车东站附近。占地12.4万平方米，建筑面积35.1万平方米，是时富花园的二期产品，定位为一个地中海法式园林社区。产品外观简约时尚，主力户型为53—102平方米的一房至四房，实用率高，可以实现一房变两房、两房变三房、三房变四房。
开发商：东莞时富花园开发有限公司
点评：N+1的户型，可增加房间，很实用，首次置业者可前往考察。
◎怡丰映玥明轩
板块：东城东
在售：毛坯洋房，85—120平方米，3房为主
价格：均价6800元/平方米
小区：项目位于寮步镇横坑村的莞樟路和五环交界处，占地面积3.1万平方米，建筑面积约10万平方米，由12栋18层高层洋房组成，主力户型为85—120平方米的三房至四房。
开发商：东莞市罗马假日房地产开发有限公司
点评：在莞樟路边，交通便利，但项目体量比较小，同时售楼小姐服务态度较差，后期物管不知是否理想，买房时请留意合同。
◎鼎峰品筑
板块：寮步北区
在售：毛坯洋房，30—129平方米的1—5房
价格：均价5300—5700元/平方米
小区：项目位于寮步华南工业园松柏街，占地8万平方米，建筑面积20万平方米。在华南工业园核心位置，毗邻东莞国际汽车城，在寮步镇中心附近。小区自配商业街区，满足人们日常生活需要，小区内高档会所等配套齐全。项目物业为高层、小高层，小户型二房二厅为主，另外包括一房一厅、三房两厅和少量四房二厅。
开发商：东莞市鼎峰房地产开发有限公司
点评：工业区内的园林小区，可以满足在工厂和汽车城的上班人士的住房需求。
◎菁英时代
板块：寮步北区
在售：简装洋房，80平方米以下的1、2房
价格：均价5500元/平方米
小区：项目位于莞樟路与金富路交汇处，紧临东莞国际汽车城。占地1.1万平方米，建筑面积4万平方米。项目由4栋12—17层高层组成，户型为单身公寓、1房、2房，面积从35—75平方米不等，为寮步少有的纯小户型社区，小区自配商业街区，满足人们日常生活需要。深圳客居多，业内估计多达七成。
开发商：东莞市长裕富泽园建造有限公司
点评：深圳客比较多，适合投资，自住不太合适。可以为首次置业的垫付10%的商业贷款，不过要逐月逐月还款，10月份前还清。
本版撰文
南方日报记者 曾德军 黄万全
摄影 南方日报记者 何建文
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