专家称楼市调控仍将从紧从严 市场各方勿存幻想

　　□记 者 王 涛 实习生 赵东东 北京报道

　　“史上最严厉调控”将在2011年延续。29日举行的全国住房和城乡建设工作会议明确，2011年住房城乡建设系统将继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。另外，住建部还将会同有关部门储备调控政策。

　　多位接受《经济参考报》记者采访的专家认为，住建部的表态再次明确了明年房地产市场调控从紧从严的基调，市场各方应对楼市走向有更加理性和清晰的预期。未来一段时间内，包括大力推进保障性住房建设等在内的楼市调控将走向常态化。如果各地执行有力，房价过快上涨势头有望得到有效遏制。

　　中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时说，此次会议给出了一个明确信号，即楼市调控还将从紧从严，市场各方不要对调控可能放松存有幻想。

　　事实上，最近一段时间的官方表态渐呈密集之势。中央高层在不同场合纷纷提出要坚持房地产市场调控不动摇，已经表明了政府调控房地产市场的坚定态度。值得注意的是，全国住房和城乡建设工作会议还明确提出住房和城乡建设部将会同有关部门储备调控政策“就像过冬要准备冬衣一样，为了应对未来市场变化，相关主管部门要做一些政策储备和相关预案”。陈国强表示，此举旨在“向开发商和消费者表明政府仍有充足的政策储备来调控房地产市场”。至于储备调控政策的内容，陈国强认为，还是应更多地研究细化措施，促使“国十条”等调控政策执行到位。各地未来进一步明确二套房、三套房的认定标准，加强市场监管、规范市场秩序等方面均有较大的政策细化空间。

　　对于未来的调控走向，陈国强预测，此轮调控中的一些政策措施会常态化、长期化，这也必然会对楼市产生相应影响：从供应模式和供应结构来看，保障房会在未来住房市场中占有非常重要的比例，以商品房为主导的“单轨制”模式，肯定会被“双体制”模式取代。从行业区域形态来看，随着调控政策的实施，住房市场的重心会更明显地转移到二三线城市。对开发企业来说，过去更多依托土地快速升值来实现公司盈利的经营模式，将逐渐转向更多在开发环节获取投资收益的盈利模式。

　　业内人士认为，未来政府调控将更加多元化，很可能会进一步打出财税、金融、土地等调控组合拳。北京一家上市公司有关财务人员向《经济参考报》透露，现在还是比较担心土地增值税清算和提高预征率，“从年中到现在我们这根弦一直紧绷着”。一位业内人士表示，目前只有一些实力雄厚的开发商在财务上有土地增值税的拨备，因此严格清算土地增值税会对相当一部分企业的资金链造成压力。该人士还表示，房产税等政策出台也会在一定程度上影响市场走向。

　　此外，全国住房和城乡建设工作会议再次强调明年将更大规模地推进保障性安居工程建设，提出明年计划建设保障性住房和各类棚户区改造将比今年大幅度增加。据住建部有关负责人介绍，今年保障性安居工程建设规模创历年之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户。

北京中秋期间楼市预售量超中上旬3倍

资料图片

　　新华网北京9月22日电(记者 罗宇凡)据北京房地产交易管理网数据统计显示，9月21日－22日，北京合计有17个项目办理预售及预售公示，总销售面积高达60万平方米。而在9月中上旬，仅新增项目7个，供应面积为15万平方米。

　　在取得预售证的12个项目中，有3个大兴及怀柔项目的预售价在万元左右，而3万元以下的项目达到了10个。合计供应的2954套住宅均价为19863元每平方米，相比中上旬的20895元每平方米下降了4.9%。

　　进入9月以来，北京的商品房库存因为供应量减少、成交量局部回暖的原因，一直呈现递减的现象，但随着明显开始增加的预售，库存量也将逐渐开始上涨。

　　北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，越接近年底，开发商打响价格战的可能性越大，受资金链的影响，将会有越来越多的开发商加入到抓紧开盘，利用调控后难得的“金九银十”销售良机，加入打折销售的队伍当中。

　　业内人士表示，受入市项目集中或区域扎堆的影响，区域价格战可能打响。特别是南城，在2天预售的项目中，南城项目达到了7个，接近新增项目数的一半。

南京楼盘总价最高优惠达到25万元

　　中广网南京9月10日消息 据中国之声《央广新闻》报道，进入九月，房价一直坚挺的南京河西板块开始频频传出打折消息，为了在价格战中胜出，一楼盘甚至给出总价最高直降25万元的优惠，业内人士认为，降价或将形成蝴蝶效应。这场价格战缘何而起？是否会引起更多的楼盘跟进？详细情况我们来连线江苏台记者朱萍：

　　主持人：进入金九应该是楼市销售的旺季，为何南京在此时出现了价格战？

　　记者：因为，这次率先引起价格战的是在南京一直坚挺的河西板块，所以这次的价格战也尤为引人关注。据分析人士介绍，新政以来，南京其它地区的楼盘都出现过不同程度的优惠，但是只有河西楼盘一直没有动静，这次打出降价举措的楼盘大都是在楼市新政前推出的楼盘，他们原以为可以通过时间来消化，谁知新政以来销售不佳，进入金九旺季，于是开发商想借助这样一个时机消化掉这部分房源，所以给出的优惠还是相当的诱人，有的楼盘甚至还给出高达25万的优惠，创下了新政以后这一区域楼盘价格的新低。业内人士认为，相比于新政前的价格，这其实是一个理性的回归，价格的回归。目前，这场刚刚开始的价格战已经让这一区域的楼盘均价下调了3000-4000元左右。

　　主持人：接下来，是否会有更多的楼盘加入这场价格战？

　　记者：是的，业内人士认为，降价或将形成蝴蝶效应，会有更多的楼盘跟进这场价格战，因为“金九银十”一向都是开发商最为看重的销售季节，接下来的这个周末，预计这一区域的楼盘销售会掀起一个新高，紧接着会带动南京的整个楼市销售，对正在持币观望的市民来说应该是个好事。

楼市新政致上海四分之一中介门店歇业(图)

一家楼市中介。图片来源：东方早报

　　【新民网讯】 据东方早报报道，据不完全统计，本轮调控新政出台以来，上海中介门店已有四分之一关门。虽然市场在7月份有一定程度的回暖，但对于中小型中介来说，想要生存依然艰难。分析人士预测，中介‘关门潮’将在三四季度继续上演，情况或许将比2008年时更为惨烈。

　　四分之一中介关门

　　德佑地产市场研究部经理蒋旭近日向记者透露，据不完全统计，2009年下半年上海的中介门店数量在20000家左右，到今年7月上半月，这一数字已经萎缩至15000家。

　　“也就是说，本轮房地产调控新政出台以来，大约已有25%的门店关门。预计第三季度还将会有10%的门店面临关门的危险。”蒋旭称。

　　记者追问其数据来源，蒋旭表示，根据相关的工商注册和注销的数据，新政出台后，实际注销的中介约为1500家。但根据历史经验，实际关掉的门店数量会是工商注销的3倍左右，因为有些小中介根本不去工商部门登记，再加上有些店只是暂时歇业关门，等市场好了就会再开，这部分门店也不会去工商部门办理注销手续，所以估计整个上海已有近5000家中介门店关门歇业。

　　21世纪不动产分析师黄河滔告诉早报记者，以新政出台为分界线，把交易活跃的3、4月份以及行情低迷的5、6月份分开，对两个时间段内有成交的中介门店进行统计，结果发现新政出台后有成交的中介门店减少了23%。

　　中原物业顾问有限公司研究咨询总监宋会雍也表示，其实在6月份已经出现了一定规模的中介“关门潮”，只是规模没有像2008年那么大。那是因为2008年有一些品牌企业倒闭，十几家中介一夜消失，目前上海并没有出现这样的情况。

　　德佑地产董事长绍非认为，之所以还没有出现类似2008年那样大面积中介关门的现象，是因为大多数房产经纪公司都经历了2008年的市场低迷期。“那时大家都很悲观，在整体经济形势并不向好的情况下，出现了大量房产中介关门退市的现象。但今年的情况不同，一是大家觉得整体的经济形势比2008年要好；二是行业吸取了2008年的教训，反观2008年大调整后的市场，不难发现其实市场低迷时期反而是一个拓展的好机会。”

　　“现在看来，2008年底和2009年的那一拨行情，如果退一步就抓不住发展的机会，所以现在大家都不退，都坚持着，就算硬撑着也不关。”绍非说。

　　“关门潮”或将更惨烈

　　其实，市场遇冷时，中介门店关门歇业已不是什么新鲜事了。早在2005年上海的中介就经历了第一拨洗牌的过程。

　　蒋旭介绍，当时的上海中介门店数目约20000家，2006年市场面临调控，中介门店的数量锐减到只剩下8000家左右，锐减了60%。到了2007年市场回暖，中介门店的数量回升到了15000家。2005年以后的三年中，上海房产中介门店仅有约十分之一幸存下来，当然期间不断有新的“血液”加入其中。

　　2008年的调控，加上金融危机的影响，让上海的中介门店数量再次萎缩至10000家左右。但随着2009年市场行情的迅速回暖，2009年下半年上海的中介门店数量又再次达到了20000家。

　　中介行业被称为“开关行业”，就是“开了关，关了开”。

　　蒋旭指出，这充分说明了行业的不成熟，从业者投机心态严重。就像股市，行情稍差就“恐惧”，一窝蜂关店，行情稍好就“贪婪”，再一窝蜂开店。2005年、2008年调控期的关门潮，2007年、2009年的开店潮都是如此。

　　宋会雍预计今年三四季度，中介“关门潮”将会比2008年的时候更为惨烈。

　　宋会雍解释说，2008年的关门潮在市场冷淡将近6个月的时间出现，而如今市场冷清不过3个月的时间，已经有一定规模的关门潮出现，这是因为今年的成交量相比2008年更低。这就意味着，对于中介而言，今年的市场比2008年的时候还要“冷”。

　　而且，在目前信贷政策不放松的情况下，市场上僵持的局面还会继续。如果这种对峙的行情继续的话，势必会导致更长时间的交易冷清，目前来看市场不会好转，这对于中小中介的压力极大。

　　“所以我预计未来一段时间，中介关门现象会更加惨烈。”宋会雍称。

　　虽说7月份市场出现了一定的回暖迹象，但有业内人士指出，7月回暖是否能打破市场的僵局，还是要看政策。8月6日，银监会重申第三套房贷政策，建议北京、上海、深圳、杭州等房价上涨过快地区暂停发放第三套房贷，这使得业内的预期较为悲观，下半年楼市或呈现价跌量升态势。

　　小中介依然难存活

　　上海中原地产研究咨询部提供的数据显示，6月份市场成交量确实有24%的回升，但相比2009年同期的水平却还是有70%的下降。7月的成交均价相比6月不降反涨，上涨了1.3%。

　　来自德佑地产各门店的最新统计数据显示，7月的二手房成交总量是7895套，较6月上升了20%。并预计接下来的5个月里每个月还会保持10%~15%的增幅。

　　蒋旭说：“没错，市场是好了，对于那些规模较大、管理水平较高的公司，平稳度过下半年是没问题了，但对于小型或微型公司，这样的市场依然难熬。”

　　记者了解到，每家公司根据自己的营运能力和成本构成，都有自己的损益平衡点，这个损益点就是每月上海二手房成交套数，根据不同公司所占的市场份额的不同来判断其在市场上的生存能力。

　　微型公司(多为所谓的夫妻店)、加盟店等的损益平衡点很高，在全市月成交量达到15000套以上方能保证不亏本。小型公司一般指20家门店以下的公司，其损益平衡点是全市月成交量12000套。而中型公司一般指门店数量在20到50家的公司，它的损益平衡点是10000套左右。大型公司就是指门店数量超过50家，它的损益点是8000套。

　　根据这个损益平衡点，就能判断市场在不同的情况下，各种不同类型的房产中介的生存情况，所以就目前市场回暖的程度来看，对于中小中介公司，生存环境依然紧张。

　　因为近几个月成交数量的萎缩，很多大型的公司都出现亏损。中原地产副总经理陈玉珏近日在接受早报采访时就表示，中原地产的二手房业务这几个月来确实出现了账面亏损的情况。

　　宋会雍指出，现在越来越多的大中介开始推行“一二手联动”，来保持自己的业务量，所以即使二手房市场低迷，依然能保证正常的经营。对大型中介来说，现在确实是个扩张的机会，每次低迷期其实都是扩大市场份额的好时机。

沈阳等二线城市楼市降价效果不明显

　　房产新政出台近3个月，新华社发文称，二线城市有的房价不降反升